Via le tasse sulla casa acquistata dai giovani e sul relativo mutuo. È la novità contenuta nel decreto Sostegni-bis di cui abbiamo anticipato le caratteristiche principali in un precedente contributo. Qual è l’obiettivo del legislatore? Favorire la ripresa del settore immobiliare e contestualmente agevolare le nuove generazioni. Tuttavia, come spesso accade all’interno della nostra normativa, alcuni punti sono ancora da chiarire e potrebbero causare non poche perplessità. Cerchiamo di fare chiarezza sulle agevolazioni prima casa ai giovani.
Agevolazioni prima casa ai giovani: quali sono
L’articolo 64, commi 6-8, del Dl 73/2021 vuole agevolare l’acquisto “prima casa” e il mutuo stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. I beneficiari sono tutti i soggetti entro i 36 anni. Facciamo subito una prima distinzione tra operazioni imponibili iva e non. Nelle compravendite tra privati non imponibili Iva le agevolazioni prima casa permettono di azzerare le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Nelle compravendite imponibili Iva invece, le agevolazioni prima casa mutano leggermente. La compravendita imponibile Iva è il caso della vendita effettuata dall’impresa che ha costruito o ristrutturato il fabbricato (e che ha ultimato i lavori da meno di 5 anni). In questo caso l’acquirente dovrà obbligatoriamente pagare l’Iva al venditore. Dove stanno le agevolazioni prima casa? L’acquirente maturerà un credito d’imposta non rimborsabile che potrà spendere principalmente in tre modi. Il primo, permette di pagare imposte di registro, ipotecaria, catastale, su atti di successione e donazione presentati dopo la data di acquisizione del credito. Il secondo, prevede di pagare l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data dell’acquisto.
La terza e ultima possibilità potrebbe essere sfruttata per compensare somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o di premi Inail.
Per quanto riguarda, invece, i mutui, l’agevolazione azzera l’imposta sostitutiva nonché le imposte di registro, ipotecaria e di bollo. Ma quali sono i possibili dubbi che scaturiscono dalla lettura della norma?
Agevolazioni prima casa ai giovani: le trappole nascoste
Primo esempio: compravendita soggetta a Iva con sorpresa Isee.
Come anticipato, uno dei requisiti previsti per ottenere l’agevolazione consiste nell’avere un Isee non superiore a 40mila euro annui. Dalla lettura della norma sembrerebbe che tale requisito sia obbligatorio esclusivamente i soli acquisti soggetti a imposta di registro e non per quelli soggetti a Iva. Tra l’altro, l’azzeramento dell’imposta di registro (2% al valore catastale dell’appartamento) provoca un vantaggio piuttosto ridotto rispetto all’Iva. Quest’ultima infatti, si applica nella misura del 4% del prezzo di cessione. Da una prima analisi, sembrerebbe che anche chi ha un Isee di gran lunga superiore a 40 mila euro riesca a sfruttare le agevolazioni prima casa.
Secondo esempio: imposta di bollo e tasse ipotecarie dimenticate.
La norma cancella le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ma dimentica l’esistenza dell’imposta di bollo e delle tasse ipotecarie. Queste ultime ammontano a 320 euro per ogni atto per il quale non si paghi imposta di registro proporzionale. A questo punto ci sono due alternative.
– O riguardo alla compravendita (senza agevolazione under 36) per la quale è dovuta l’imposta di registro ordinaria, le imposte ipotecaria e catastale sono da versare nella misura fissa complessiva di 100 euro (e non sono dovuti i predetti 320 euro).
– O con riguardo alla compravendita stipulata applicando l’agevolazione under 36, vengono sì depennati i 100 euro di imposta ipotecaria e catastale, ma sono dovuti i 320 euro per imposta di bollo e tasse ipotecarie.
Agevolazioni prima casa: fondamentale l’età dei beneficiari
Terzo esempio: solo uno degli acquirente ha i requisiti.
Se solo uno degli acquirenti ha i requisiti per le agevolazioni prima casa, il beneficio si applica solo al soggetto meritevole. Qui il paradosso. Se l’imposta di registro ordinaria dovuta per l’acquisto non agevolato è inferiore a 1.000 euro, si deve comunque pagare un’imposta minima di 1.000 euro. Quest’ultima, se sommata ai 320 euro di imposta di bollo e di tassa ipotecaria dovuti dall’acquirente under 36, rende addirittura sconveniente la richiesta di agevolazione.
Quarto esempio: da quando calcolare l’età esatta.
La legge concede le agevolazioni prima casa ai “soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato”. La lettura testuale della norma porta dunque a ritenere che chi stipula nel 2021 deve compiere 36 anni dal 1° gennaio 2022 in avanti e chi stipula nel 2022 li debba compiere dal 2023 in avanti. Se così fosse, se Tizio è nato nel 1985, compra in giugno 2021 e compie gli anni nel dicembre 2021 non ha l’agevolazione. Mentre Caio, che comprerà nel dicembre 2021 e compirà gli anni nel gennaio 2022 potrà tranquillamente sfruttare le agevolazioni prima casa.
Agevolazioni prima casa: spetta il credito per il riacquisto?
Quinto esempio: il contratto preliminare.
La norma parla di “atti traslativi a titolo oneroso”, quindi compravendite, assegnazioni a soci, permute. Il contratto preliminare non è citato. Conseguentemente, per questo tipo di atto rimangono così dovute l’imposta di registro (3% per gli acconti e 0,50% per le caparre confirmatorie), l’imposta ipotecaria di 200 euro, l’imposta di bollo (155) e la tassa ipotecaria (35).
Sesto esempio: cancellato il credito di imposta da riacquisto.
Secondo l’articolo 7 della L. n. 448/1998, si ottiene un credito d’imposta se si vende la prima casa riacquistandone un’altra entro un anno. Il contratto stipulato con l’agevolazione under 36, inoltre, non conta per la formazione di un futuro credito d’imposta in caso di alienazione dei beni acquistati con imposte azzerate.
Settimo esempio: le pertinenze.
La legge parla di “prime case” e non menziona le pertinenze (cantine, soffitte, autorimesse). Sembra implicito però ritenere che la sorte della pertinenza segua quella del bene principale.
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